IMÓVEL NOVO COM DEFEITO: o que o consumidor pode fazer?

Infiltrações, rachaduras ou problemas elétricos em um imóvel recém-entregue? A advogada Ana Luiza Fernandes de Moura explica os direitos do consumidor, prazos para reparos, garantias legais e quando é possível pedir indenização por danos morais e materiais

Resumo

• Saiba o que fazer se encontrar defeitos no imóvel recém-entregue.

• Entenda a diferença entre vício aparente e vício oculto.

• Conheça os prazos de garantia e seus direitos legais.

• Veja quando é possível pedir indenização por danos materiais e morais.

• Entenda a importância do manual do proprietário.

• Problemas com a construtora? Saiba como acionar o Procon ou ir à Justiça.

• Imóveis usados também podem ter garantias, dependendo do prazo.

Ao receber as chaves de um imóvel recém-construído, os consumidores podem se deparar com problemas estruturais e de acabamento: rachaduras, infiltrações, defeitos elétricos, problemas hidráulicos, pisos diferentes dos prometidos ou até falhas graves que inviabilizam o uso imediato do imóvel. Se você está passando por isso, saiba que não está desamparado. O Código de Defesa do Consumidor garante direitos importantes, mesmo após a assinatura do termo de vistoria. “Mesmo que ele tenha assinado o termo, se o problema surgir depois, o consumidor ainda tem respaldo legal”, afirma Ana Luiza Fernandes de Moura, advogada especialista em Direito Imobiliário.

A importância da vistoria: o que observar antes de assinar

A primeira grande defesa do consumidor é a vistoria. É nesse momento que se deve verificar com atenção se o imóvel está de acordo com o que foi prometido no memorial descritivo entregue na compra — que especifica acabamento, marcas de materiais, metragens e disposição dos cômodos. A recomendação da especialista é que o consumidor não vá sozinho. “Se possível, leve alguém com conhecimento técnico, como engenheiro ou arquiteto. Há problemas que não são visíveis a olho nu, mas podem causar grandes dores de cabeça depois.” Essa análise deve incluir parte elétrica, hidráulica, alinhamento dos pisos, revestimentos, janelas, mármore, pintura e metragem do imóvel.

Mesmo se todos os itens parecerem em ordem no momento da entrega, é importante saber que a assinatura da vistoria não impede futuras reclamações. Caso um problema seja identificado posteriormente, ainda é possível acionar a construtora — desde que dentro dos prazos legais.

Vício aparente, vício oculto e os prazos para reclamar

Defeitos no imóvel se dividem em duas categorias principais: vício aparente e vício oculto. O primeiro é aquele que pode ser identificado logo após a entrega, como rachaduras ou pintura malfeita. O segundo aparece apenas com o tempo, como infiltrações que surgem após chuvas ou falhas estruturais reveladas com o uso. “O prazo para reclamar de ambos é de 90 dias. Mas no caso do vício oculto, esse prazo começa a contar apenas após o consumidor constatar o defeito”, explica Ana Luiza.

Além disso, há o prazo de garantia legal do imóvel, que é de cinco anos. Durante esse período, a construtora deve responder por problemas estruturais, mesmo que o consumidor não tenha sido o comprador original. “Se a pessoa comprou o imóvel de outro proprietário e ainda está dentro dos cinco anos, ela também tem direito à garantia”, afirma a advogada. Já o prazo para entrar com uma ação judicial pedindo reparação é de até dez anos após a entrega do imóvel.

Manual do proprietário: siga as orientações para manter a garantia

Um item que costuma ser ignorado, mas que é crucial, é o manual do proprietário. Ele traz orientações detalhadas sobre como utilizar o imóvel sem comprometer sua estrutura. “É como o manual de um eletrodoméstico. Se você usa errado e quebra, perde a garantia. Com o imóvel é a mesma coisa”, afirma Ana Luiza. O manual especifica, por exemplo, se é permitido furar determinada parede, fazer alterações no piso, instalar forros ou mexer em áreas hidráulicas. Caso o consumidor realize obras sem seguir essas orientações e cause danos, pode perder o direito à garantia sobre a parte afetada.

Por isso, antes de qualquer reforma ou alteração, o ideal é consultar esse documento. Em condomínios, muitas vezes há um engenheiro que acompanha esse processo e pode orientar. Já em casas, o consumidor deve entrar em contato diretamente com a construtora.

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A construtora não resolveu: como agir?

Se mesmo após identificar o defeito e acionar a construtora o problema não for resolvido, o consumidor tem o direito de recorrer a outras instâncias. A primeira delas é o Procon da sua cidade. “Ao abrir uma reclamação no Procon, a construtora é notificada e tem um prazo para responder. Em caso de descumprimento, pode ser multada”, explica a advogada. Caso a construtora ignore a notificação ou não realize os reparos devidos, a alternativa seguinte é buscar o Judiciário, com apoio de um advogado especializado em Direito Imobiliário.

É essencial que o consumidor reúna todas as provas: fotos, vídeos, registros de e-mails e mensagens, recibos de aluguel, notas fiscais e outros documentos que demonstrem os prejuízos causados pelo defeito no imóvel.

Quando é possível pedir indenização?

Além do reparo do imóvel, o consumidor pode ter direito a indenização por danos materiais e morais. Isso acontece, por exemplo, quando há atraso na entrega das chaves e o comprador precisa arcar com aluguel ou hospedagem extra. “A construtora tem um prazo de até 180 dias de carência para entregar o imóvel. Se passar disso, já cabe indenização por descumprimento contratual”, afirma Ana Luiza.

Situações de estresse extremo e frustração também podem gerar direito a indenização por danos morais, especialmente quando o imóvel recém-comprado não pode ser utilizado devido aos defeitos. “É o sonho da casa própria frustrado. Se comprovado o impacto emocional e financeiro, o consumidor pode ser ressarcido.”

Dicas práticas antes de comprar ou receber seu imóvel

Para evitar dores de cabeça, a especialista recomenda atenção redobrada em todo o processo. Antes de comprar, pesquise a reputação da construtora, verifique se há ações judiciais ou reclamações recorrentes. Confirme se o imóvel está livre de dívidas como IPTU ou taxas condominiais (no caso de usado). Verifique também se não há alienações ou impedimentos registrados em cartório.

“Você está investindo os seus sonhos e o seu dinheiro. Não pode ser algo feito com pressa ou descuido”, reforça Ana Luiza. No caso de imóveis usados, o comprador deve checar se ainda há prazo de garantia vigente desde a entrega do imóvel ao primeiro dono — e, se houver, ele pode fazer valer esses direitos, mesmo sem ter sido o comprador original.

O que fazer na hora em que receber as chaves do seu imóvel

1. Faça uma vistoria detalhada no dia da entrega.
2. Leve um profissional da área, se possível.
3. Documente qualquer irregularidade com fotos e vídeos.
4. Leia o manual do proprietário e siga suas instruções.
5. Em caso de problema, acione a construtora por e-mail ou carta registrada.
6. Se não houver retorno, registre reclamação no Procon.
7. Por fim, acione o Judiciário com apoio de um advogado.

Na Mega Brasil

Para saber detalhes sobre vistoria em imóvel novo, acesse a Rádio Mega Brasil Online nesta segunda (14/07), às 17 horas. Reapresentações de terça a sexta, no mesmo horário. No sábado e domingo, às 14 horas. A entrevista com a advogada Ana Luiza Fernandes de Moura pode ser acessada e baixada após entrar no ar pelo canal da Mega Brasil.

Texto: Angela Crespo

Imagens:  Freepik – gratuitua