Comprar um imóvel na planta pode acarretar problemas se você não ler o contrato de compra e venda, com atenção, nos seus mínimos detalhes.
Comprar imóvel na planta. E se der problema? Lembra daquele ditado – “o combinado não sai caro”? Ele não existe por acaso. Quando não combinamos algo nos mínimos detalhes, há uma chance de, lá na frente, a gente se dar mal.
Essa situação cabe muito bem quando compramos um imóvel na planta e temos algum problema. Por exemplo, vamos a um escritório de uma construtora, somos recebidos com simpatia, escutamos tudo o que nossos ouvidos querem e nos sentimos mais perto da realização do sonho da casa própria ou de um ótimo investimento. Negócio fechado!
Passa um tempo e o que era só amor vira discussão. Por quê? Para variar, não fomos cautelosos; não observamos as letras pequenas na hora de assinar um contrato de compra e venda.
Então, como agir depois da compra de um imóvel na planta se tiver algum problema?
E, de repente, a parcela para pagar o imóvel sofre um reajuste ou o prazo de entrega é ampliado, entre várias situações. “Ao comprar uma casa ou um apartamento na planta, é preciso entender como se calcula a correção da parcela do imóvel, principalmente conhecer o índice de reajuste das prestações”, define Ana Carolina Aun Al Makul, advogada na área de direito imobiliário, civil e consumidor. “Também é bom verificar se existem cláusulas autorizando a construtora a alienar o terreno a instituições financeiras.”
Para Ana Carolina, é importante saber se existe alguma cláusula prevendo prazo adicional para a entrega do bem, além do prazo originalmente contratado, e taxas extras no acordo de compra: “No contrato pode constar a previsão de taxas de corretagem, abertura de crédito, assessoria jurídica e de financiamento, e algumas podem ser abusivas”.
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Compra de imóvel na planta: e se der problema?
Algumas situações podem trazer problemas maiores, como a falência da construtora, após o início do pagamento da compra do imóvel. “Se a construtora falir e houver uma comissão de representantes dos compradores das unidades imobiliárias (comissão encarregada de fiscalizar a construção), eles poderão contratar outra empreiteira para terminar a obra”, explica.
A advogada aponta uma segunda alternativa: “Pode-se pleitear a rescisão do contrato com a devolução dos valores pagos e habilitar o seu crédito no processo de falência.” Ela alerta que isso pode não ser o suficiente para que o comprador receba de volta o valor, já que no processo de falência os créditos trabalhistas e tributários são pagos antes do crédito dos consumidores. Então, pode não haver saldo suficiente para que os compradores recebam a quantia que desembolsaram.
A doutora Ana Carolina complementa que o comprador deve ficar atento sobre a existência ou não do patrimônio de afetação para a construção da obra. “Isso fornece ao consumidor uma maior segurança de que a obra será entregue, inclusive no caso de falência da construtora”, revela. “Havendo patrimônio de afetação, todos os valores investidos na obra são exclusivamente destinados a ela, ou seja, há uma separação entre o patrimônio da empreiteira e os valores destinados àquela obra específica.”
O patrimônio de afetação é a separação dos patrimônios do administrador para uma atividade de incorporação imobiliária, com o objetivo de assegurar a continuidade e entrega final das unidades autônomas dos adquirentes.
Porém, se esse valor for utilizado em outros empreendimentos, o consumidor lesado poderá pleitear uma indenização judicialmente.
A prefeitura pode embargar a obra?
Se acontecer de a obra ser embargada por parte da prefeitura, o comprador do imóvel tem opções para não ficar no prejuízo: “A melhor forma de resolver seria que a construtora cumprisse todas as formalidades legais exigidas para que a obra seguisse normalmente o seu curso. Contudo, caso a construtora permaneça inerte, o comprador pode tentar um distrato direto com a empresa, com a restituição integral do valor desembolsado, corrigido monetariamente. Se houver recusa por parte da construtora, é hora de pleitear judicialmente a rescisão do contrato com a restituição desses valores pagos até o momento”, defende.
A indenização também é possível quando a construtora ultrapassa o prazo previsto no contrato para entregar o imóvel, forçando o comprador ter gastos inesperados. Para a doutora, “o comprador pode exigir uma indenização pelos danos materiais causados pelo atraso e ter o reembolso dos valores que despendeu com o aluguel em outra localidade, por exemplo”.
É necessário ter em mente que a maioria dos contratos de compra de imóvel na planta prevê, além do prazo originalmente previsto, um período adicional de 180 dias para a entrega definitiva do imóvel.
Por Raquel Budow
Publicada em 22/10/2022
Atualizada em 01/06/23
